Wonen en Stedelijke ontwikkeling

Nijmegen kent veel huishoudens met lage inkomens. Daar staat weer tegenover dat de stad ook veel goedkopere huurwoningen kent, meestal van woningcorporaties. In Nijmegen is 39% van de voorraad een corporatiewoning, landelijk 29%, in de benchmarksteden 35%). Voor elke 100 huishoudens die tot de doelgroep sociale huurwoningen behoren, zijn er 89 van die woningen onder de liberalisatiegrens beschikbaar. Ten opzichte van de wat kleinere doelgroep huurtoeslag is er een klein overschot (3%) aan betaalbare corporatiewoningen (tot de aftoppingsgrens).  
In vergelijking met de kennissteden ligt deze verhoudingen in Nijmegen in Nijmegen duidelijk gunstiger. Doordat een deel van de  betaalbare corporatiewoningen bewoond wordt door mensen met een wat hoger inkomen, ontstaan niettemin tekorten.
Van de 31.200 corporatiewoningen in 2022 waarvoor de corporaties prijzen hebben gemeld, zit zo’n 96% onder de liberalisatiegrens (763,47 euro  in 2022). Deze cijfers zijn door de tijd heen tamelijk constant. Minder constant is het aantal zeer goedkope woningen (< 442,46 euro in 2022). Dat loopt vanaf 2009 terug. Het aantal betaalbare woningen (tussen 442,46 en 678,66 euro per maand, peil 2022) neemt de laatste jaren toe van 20.000 medio 2014 tot recent bijna 23.000. Die groei krijgt het laatste jaar een impuls door de huurverlaging voor huishoudens in 2021. Huishoudens met een laag inkomen in 2019 en een huur boven de aftoppingsgrens kregen IN 2021 automatisch een huurverlaging tot de voor hen geldende aftoppingsgrens. Ruim 2.000 huishoudens hebben kunnen profiteren van deze actie. De huurverlaging was gemiddeld 40 euro.
Met name het aantal woningen onder de eerste aftoppingsgrens nam hierdoor met 1.728 toe tot 20.218 (+9%). Onder de tweede aftoppingsgrens is het effect kleiner. De groep corporatiewoningen net onder de liberalisatiegrens ("duur sociaal") loopt na een groeispurt tot aan 2014 de laatste jaren terug tot rond 8% van het corporatiebezit, en door de huurverlaging in 2021 nog eens extra met 2%-punten naar 6% in 2022. Het aandeel woningen boven de liberalisatiegrens in redelijk constant op 4-5% de laatste jaren.

Figuur: Corporatievoorraad Nijmegen naar huurprijs.

De Nijmeegse corporatiehuurders zijn meestal passend gehuisvest (78%, vergelijkbaar met de gehele groep kennissteden, situatie 2019 en iets hoger dan landelijk). Het percentage huishoudens dat met een te hoog inkomen in een woning onder de liberalisatiegrens woont, is met 10% een fractie lager dan in de vergelijkingssteden (11%). Duur scheefwonen komt in Nijmegen een fractie meer voor dan in de andere steden (12,3% tegenover 12% gemiddeld). Het te goedkoop wonen neemt in Nijmegen af, het te duur wonen neemt toe.
In de particuliere huur is vooral de dure scheefheid groter; 21,2% woont hier te duur, en dat is ook meer dan landelijk (19,7%). In de particuliere huursector is in Nijmegen 70% passend gehuisvest, vergelijkbaar met Nederland als geheel.

De woonquotes van huurders en kopers verschillen. Huurders zijn een groter deel van het huishoudensinkomen kwijt aan woonlasten. Bij huurders en eigenaren neemt het woonaandeel in het inkomen sinds 2009  toe.
Overigens staat tegenover het grote beslag dat wonen legt op het huishoudensinkomen bij huurders wel dat vaak gaat om kleine huishoudens; 58% van de huurders in zelfstandige woningen zijn éénpersoonshuishoudens en slechts 11% is een “standaard” gezin (paar met kind(eren)). In de koopsector is de laatste groep nog steeds de grootste categorie (35% van de huishoudens in koopwoningen) en is 30% alleenstaand.
Binnen de huursector liggen de woonquotes van huurders van corporatiewoningen duidelijk lager dan van huurders in de particuliere sector (ca. 5%-punt verschil).

Figuur: Netto woonquotes van huishoudens in de huur en koopsector. Bron: Woononderzoek/Citavista.

15,7% van de huishoudens in corporatiewoningen in Nijmegen kende in 2019 een betaalrisico. Dat betekent dat het inkomen te laag is om aan alle uitgaven te voldoen. Dat is iets onder het gemiddelde van de vergelijkingssteden (16,3%). Het Nijmeegse percentage loopt behoorlijk in de pas met de ontwikkeling van het gemiddelde van de vergelijkingssteden, steeds net iets onder het gemiddelde van die steden.